martedì 28 febbraio 2012

Quel che resta di Solbiate

Male. È andata male. L’assemblea pubblica di illustrazione del PGT era nata male – attraverso un percorso per nulla partecipato e con un cambio di sede dell’ultimo secondo – ed è andata male. Forse, prima di tutto, sarebbe necessario chiamare le cose con il loro nome, e allora sarebbe meglio parlare di “lezione frontale” sul PGT solbiatese e non di assemblea pubblica, dato che la lezione si è concretizzata in una spiegazione del PGT, elaborato in solitario da questa amministrazione, senza che il pubblico avesse diritto di parola. Ora il PGT verrà portato in Consiglio comunale e, se approvato, ci sarà del tempo per fare delle osservazioni – anche queste “in solitario”, senza che vi sia un incentivo alla discussione pubblica – che verranno controdedotte nel Consiglio comunale con il quale il PGT verrà approvato e reso esecutivo. Date le premesse e data la scarsa apertura al confronto, non si può che dedurre che dette osservazioni verrano bellamente cassate.

Quello che ieri è emerso con chiarezza è la prevalenza del diritto edificatorio su ogni altra cosa. Si tratta di un diritto che discende da un’analisi della situazione attuale: dato che in una certa zona omogenea (per tipi di costruzioni, destinazione delle costruzioni, densità di edificazione) esiste una densità edificatoria pari a tot, allora su un terreno particolare all’interno di questa zona, nel passato destinato all’edificazione, avrò diritto a costruire tot. Se non è possibile costruire tot, a causa di vari fattori che possono essere riscontrati, il diritto edificatorio rimane, ma verrà però trasferito all’esterno dell’area omogenea, in un’altra area. Il diritto edificatorio, come detto in precedenza, discende perciò da una situazione di fatto, come se dalle situazioni di fatto fosse automatico che derivassero diritti (ai tempi della schiavitù, come negare il “diritto alla schiavitù”, d’altra parte?). Siccome mi sembra che qualcosa non torni, ho cercato su Google e tra i risultati mi è apparso un articolo dell’ottobre 2011 di Eddyburg.it (un sito specializzato nel campo urbanistico) nel quale si legge:
Un’importante sentenza del Consiglio di Stato (IV sezione, sentenza n.2418/2009 del 10 gennaio 2009) ribadisce un principio da tempo affermato nella giurisprudenza, e tranquillamente calpestato da quanti affermano che, se un piano urbanistico comunale prevede una volta che un determinato terreno sia edificabile, nasce nel proprietario un “diritto edificatorio” che non può essere revocato da un piano successivo. […] Riassumendo: il piano urbanistico generale può senza ombra di dubbio modificare una destinazione d’uso precedente, anche se è stata avviata e lungamente elaborata la procedura di formazione di un piano di lottizzazione. Oltre alla corretta motivazione, l’unica spesa che il comune deve sostenere è quella eventuale di spese legittimamente sostenute dal proprietario. É del tutto legittimo imprimere una destinazione d’uso agricola a un terreno precedentemente dichiarato edificabile quel terreno è idoneo per l’agricoltura.

Il PGT presentato ieri va proprio nella direzione opposta rispetto a quanto scritto sopra: mantenimento di tutti i diritti edificatori non esercitati o non esercitabili (su questo punto non ho capito bene…), come ve ne sono di residuali nell’area del golf e dell’hotel, e trasferimento degli stessi in aree al momento non destinate all’edificazione, che verranno quindi comprese nelle aree omogenee.

Come individuare queste aree? Come ha illustrato egregiamente l’Ing. Pozzi, attraverso la sovrapposizione dei diversi “piani” che costituiscono il PGT, da quello che rileva le aree omogenee, a un altro che rileva delle aree sensibili e di interesse storico, passando per un altro layer che riprende il piano provinciale di continuità ambientale e diverse altri. Da questa sovrapposizione risulteranno della aree meno “importanti”, che verranno perciò condannate per prime all’edificazione. All’edilizia residenziale sono state destinate le aree in rosso (vado a memoria, ma non credo di sbagliare di molto. Per ingrandire la cartina cliccare qui):

L’applicazione di questo principio – chiamarlo “diritto” è davvero difficile, però è un efficace espediente linguistico per sancirne l’inviolabilità – è stato evidente nel caso delle edificazioni residenziali. Per quanto riguarda le attività “economiche” (la parola “economiche” utilizzata ieri, tra l’altro, potrebbe comprendere un’ampia varietà di attività, dall’industriale al commerciale) il procedimento è più raffinato. Il ragionamento parte dal fatto che il cotonificio, in Valle, sia un bene da eliminare, perché rovina il paesaggio (liberiamo la vista per il viadotto!), perché fatiscente, perché inadatto a ospitare nuove attività. Eliminando le strutture (e bonificando il terreno) si eliminerebbero anche i relativi diritti edificatori, esercitati nel momento della costruzione degli edifici. Per evitare che il diritto di edificare non sia rispettato (non sia mai) gli stessi diritti vengono trasferiti in un’altra zona, e siccome i costi di abbattimento e di bonifica non saranno trascurabili, per ogni metro quadrato bonificato saranno concessi diritti per due metri quadrati. Nella cartina qui sopra, le aree dove trasferire questi diritti sono quelle in viola, mentre il cotonificio è in azzurro.

Non saranno edificabili tutte e tre le aree viola, ma solamente la prima che verrà scelta, questo per inserire degli elementi concorrenziali nella contrattazione tra pubblico e privato, concorrenza che verrà praticamente annullata dalla molto probabile scarsità di investitori. Ad ogni modo, considerando che l’area edificabile sarà doppia rispetto a quella bonificata, considerando l’estensione dei tre terreni, considerando la posizione dei tre terreni (dove ora c'è il bosco, a sinistra, a breve ci sarà uno svincolo) prevedere su quale ricadrà la scelta non è difficile.

Per come ci è stato spiegato ieri, cioè ponendo il diritto edificatorio al vertice della piramide, facendo discendere da questo tutto il resto, il PGT di Solbiate si concretizza, molto semplicemente, nello spostamento di diritti edificatori da una parte all’altra, con il risultato che le aree edificabili saranno estese. La necessità di salvaguardare il suolo – un bene comune e non rinnovabile - e di limitarne il più possibile il consumo deve sottostare al diritto di edificabilità, nonostante non esista né una pressione demografica né una capacità di spesa tali da richiedere un intervento di questo genere. E nonostante vi siano già, a Solbiate, dei cantieri aperti (area ex Rovelli e via delle Vignole, ad esempio) e decine di abitazioni vuote nelle vicinanze (a Fagnano, ad esempio).

Queste ragioni, di natura strettamente amministrativa e politica, non sono state trattate. La lezione di ieri sera ricordava molto il governo tecnico dei professori, che puntualmente fa scelte molto politiche, ma le chiama “tecniche”, perché ce lo chiedono “i mercati”. Allo stesso modo si cerca di far passare l’idea che, anche nell’elaborazione del PGT, la tecnica e i cavilli giuridici abbiano imposto le scelte amministrative. Anche le ragioni sono molto semplici: la tecnica non può essere giudicata, perché “ce lo chiedono i mercati” o perché “ce lo chiede il diritto edificatorio”, a seconda dei casi. Si fa così perché si deve fare così. Punto. Fine della discussione che non è mai iniziata.

Per colmare questo vuoto di democrazia e per dare voce alla cittadinanza riteniamo che il Consiglio comunale con il quale verrà adottato un PGT di fatto blindato sia posticipato il più possibile e che, nel frattempo, l’amministrazione si faccia carico di organizzare occasioni di partecipazione, come fece quando, dai banchi della minoranza, organizzò un incontro pubblico per discutere dei parcheggi di via Patrioti, vicino alle scuole.

Stefano

1 commento:

Anonimo ha detto...

La scarsa considerazione per la cittadinanza si poteva, ieri sera, leggere anche dalla scelta della sede: lasciare la maggior parte dei cittadini in piedi in un'aula affollata per oltre due ore non è stato proprio un gesto di attenzione e rispetto. Comunque concordo sul fatto che la serata di ieri è stata un'occasione mancata perché la lettura dell'Arch. Pozzi è stata appunto solo una relazione tecnica alquanto sterile e, con tutto il rispetto, anche in parte volutamente soporifera. Non sappiamo nulla delle scelte politiche dell'amministrazione e difficilmente ce ne parleranno spontaneamente. Vedrete, alla fine sembrerà un altro di quegli "atti dovuti" da recepire perché "è così", senza discussione e, soprattutto per molti, senza un senso.